BÁO CÁO PHÂN TÍCH: NLG — CTCP Đầu tư Nam Long

Nguồn dữ liệu: WiData/Wichart | Ngày tạo: 14/03/2026 Sàn: HOSE | Ngành: Bất động sản dân cư | Giá: 26.400 VND | Vốn hóa: 12.807 tỷ VND

1. TỔNG QUAN DOANH NGHIỆP

CTCP Đầu tư Nam Long (NLG) là một trong những nhà phát triển bất động sản nhà ở hàng đầu khu vực phía Nam, tập trung vào phân khúc trung cấp và giá hợp lý. Được thành lập từ năm 1992, Nam Long đã xây dựng vị thế vững chắc với danh mục quỹ đất lớn và hệ sinh thái sản phẩm đa dạng.

Thông tin	Chi tiết
Tên đầy đủ	CTCP Đầu tư Nam Long
Tên tiếng Anh	Nam Long Investment Corporation
Mã CK	NLG
Sàn niêm yết	HOSE
Ngày niêm yết	08/04/2013
Ngành	Bất động sản — Bất động sản dân cư
Địa chỉ	6 Nguyễn Khắc Viện, phường Tân Mỹ, TP. HCM
Website	namlongvn.com
Đơn vị kiểm toán	EY
Ký quỹ	Được ký quỹ

Nam Long tiền thân là Công ty TNHH Nam Long, chuyển đổi mô hình thành công ty cổ phần vào năm 2005. Công ty tập trung phát triển mảng bất động sản nhà ở giá rẻ và trung cấp tại thị trường phía Nam. Năm 2023, Nam Long được Vietnamnet xếp hạng thứ 2 trong top 10 chủ đầu tư bất động sản uy tín, khẳng định vị thế dẫn đầu trong phân khúc nhà ở vừa túi tiền.

Với vốn hóa 12.807 tỷ VND và hơn 485 triệu cổ phiếu lưu hành, NLG là một trong những doanh nghiệp bất động sản có quy mô lớn trên sàn HOSE.

2. DỮ LIỆU THỊ TRƯỜNG

Cổ phiếu NLG đang giao dịch quanh vùng 26.400 VND, giảm nhẹ 1,86% trong phiên gần nhất, với thanh khoản trung bình ở mức hơn 4,2 triệu CP/phiên.

Chỉ số	Giá trị
Giá hiện tại	26.400 VND
Thay đổi (phiên 13/03)	-500 VND (-1,86%) 📉
Giá cao nhất phiên	27.500 VND
Giá thấp nhất phiên	26.400 VND
Vốn hóa	12.807 tỷ VND
Giá trị sổ sách	12.614 tỷ VND
KLCP lưu hành	485,1 triệu CP
KLGD TB 15 phiên	4.276 nghìn CP
Beta	1,12

Sức mạnh giá (SMG) — 5 phiên gần nhất

Ngày	SMG cổ phiếu	SMG ngành BĐS
06/03/2026	8	11
09/03/2026	6	11
10/03/2026	13	12
11/03/2026	18	17
12/03/2026	21	21
13/03/2026	17	29

Nhận xét: SMG cổ phiếu NLG dao động khá mạnh trong tuần qua (từ 6 đến 21), tuy phục hồi từ đáy nhưng phiên gần nhất đã giảm lại về 17 — thấp hơn đáng kể so với SMG ngành BĐS (29). Điều này cho thấy NLG đang yếu hơn mặt bằng chung của ngành trong ngắn hạn. Beta 1,12 cho thấy cổ phiếu có biến động nhỉnh hơn thị trường chung.

3. CHỈ SỐ ĐỊNH GIÁ

NLG đang giao dịch ở mức P/E 18,3 lần và P/B 1,0 lần — mức định giá hợp lý so với giá trị sổ sách, trong khi EV/EBITDA chỉ 6,7 lần cho thấy doanh nghiệp chưa bị đánh giá quá cao khi tính đến cấu trúc nợ.

Chỉ số	Giá trị	Nhận xét
EPS (VND/cp)	1.446	Phản ánh lợi nhuận trên mỗi CP
P/E	18,3 lần	Mức hợp lý cho ngành BĐS đang phục hồi
PEG	18,3	> 1: định giá cao so với tốc độ tăng trưởng
P/B	1,0 lần	Giao dịch quanh giá trị sổ sách
EV/EBITDA	6,7 lần	Mức thấp, hấp dẫn khi xét tài sản thực
Giá trị sổ sách/cp	12.614 VND	Cao hơn 2x so với giá CP (tính theo VCSH CTM)
Tỷ suất cổ tức	Không có dữ liệu	—

Phân tích:

P/B = 1,0 lần nghĩa là thị trường đang định giá NLG xấp xỉ giá trị sổ sách — mức hợp lý đối với doanh nghiệp BĐS có quỹ đất lớn, vì giá trị quỹ đất thực tế thường cao hơn giá trị ghi sổ.
EV/EBITDA chỉ 6,7 lần là mức khá thấp, cho thấy giá trị doanh nghiệp (bao gồm nợ) vẫn chưa phản ánh hết tiềm năng sinh lời.
PEG = 18,3 cho thấy tăng trưởng EPS chưa tương xứng với mức P/E, cần theo dõi khả năng tăng trưởng lợi nhuận trong các quý tới.

4. KẾT QUẢ KINH DOANH

Q4-2025, NLG ghi nhận doanh thu 4.418 tỷ VND — mức cao kỷ lục theo quý, tăng vọt 381% QoQ nhờ bàn giao dự án lớn, kéo LNST công ty mẹ đạt 361,4 tỷ VND. Kết quả cả năm 2025 cho thấy sự phục hồi mạnh mẽ với doanh thu đạt 5.206 tỷ VND và lợi nhuận 1.071 tỷ VND.

Theo năm

Chỉ tiêu	2022	2023	2024	2025	YoY 2025
Doanh thu	4.339 tỷ	3.181 tỷ	7.196 tỷ	5.206 tỷ	📉 -16,6% (so kế hoạch: hoàn thành 104,9%)
LNST (CTM)	556 tỷ	484 tỷ	518 tỷ	1.071 tỷ	📈 +28,3% (so kế hoạch: hoàn thành 93,0%)
Biên LN gộp	~36%	~35%	~43%	~45%	📈 Cải thiện
Biên LN ròng	~13%	~15%	~7%	~21%	📈 Cải thiện mạnh

Theo quý (4 quý gần nhất)

Chỉ tiêu	Q1-2025	Q2-2025	Q3-2025	Q4-2025	QoQ	YoY (vs Q4-2024)
Doanh thu	1.291 tỷ	773 tỷ	1.877 tỷ	4.418 tỷ	📈 +135,5%	📉 -30,6% (vs 6.369 tỷ)
Giá vốn	-878 tỷ	-441 tỷ	-1.050 tỷ	-918,9 tỷ	📉 -12,5%	📈 Giảm 74,9%
LN gộp	413 tỷ	332 tỷ	828 tỷ	785 tỷ	📉 -5,1%	📉 -71,1%
LNST	110 tỷ	98 tỷ	234 tỷ	505 tỷ	📈 +115,7%	📉 -62,1%
LNST CTM	108 tỷ	99 tỷ	146 tỷ	348 tỷ	📈 +138,0%	📉 -30,8%
Biên LN gộp	32,0%	42,9%	44,1%	17,8%	📉	📉 (vs 42,6%)
Biên LN ròng	8,5%	12,7%	12,5%	11,4%	📉	📉 (vs 20,9%)

Nhận xét chi tiết:

Q4-2025 là quý bùng nổ doanh thu với 4.418 tỷ VND, tăng 381% so với Q3-2025 và chiếm tới 84,9% tổng doanh thu cả năm. Đây là đặc thù ngành BĐS khi bàn giao dự án tập trung vào cuối năm.
Biên LN gộp Q4-2025 giảm mạnh xuống còn 17,8% (so với 44,1% Q3-2025), cho thấy doanh thu Q4 đến từ phân khúc có margin thấp hơn hoặc chi phí bàn giao lớn.
Lợi nhuận thuần từ HĐKD đạt 560 tỷ, trong đó doanh thu tài chính đóng góp lớn (534 tỷ — có thể đến từ thoái vốn hoặc lãi từ các khoản đầu tư liên doanh).
So với Q4-2024 (quý đặc biệt với DT 6.369 tỷ), Q4-2025 vẫn thấp hơn do Q4-2024 là quý có bàn giao đột biến.

Kế hoạch kinh doanh vs Thực hiện

Năm	KH Doanh thu	Thực hiện DT	Hoàn thành	KH LNST	Thực hiện LNST	Hoàn thành
2021	4.963 tỷ	5.206 tỷ	104,9% ✅	1.152 tỷ	1.071 tỷ	93,0%
2022	5.206 tỷ	4.339 tỷ	83,3%	1.071 tỷ	556 tỷ	51,9%
2023	4.836 tỷ	3.181 tỷ	65,8%	919 tỷ	484 tỷ	52,6%
2024	6.657 tỷ	7.196 tỷ	108,1% ✅	821 tỷ	518 tỷ	63,1%
2025	6.794 tỷ	5.645 tỷ	83,1%	701 tỷ	701 tỷ	100,1% ✅

Nhận xét: Năm 2025, NLG hoàn thành 83,1% kế hoạch doanh thu nhưng đáng chú ý là hoàn thành 100,1% kế hoạch lợi nhuận — cho thấy hiệu quả kinh doanh và quản trị chi phí đã cải thiện rõ rệt so với các năm 2022-2024 khi tỷ lệ hoàn thành LNST chỉ đạt 52-63%.

5. CƠ CẤU DOANH THU & CHI PHÍ

Q4-2025, biên lợi nhuận gộp chỉ đạt 17,8% — mức thấp nhất trong 8 quý, nhưng được bù đắp bởi doanh thu tài chính đột biến 534 tỷ VND, giúp lợi nhuận sau thuế vẫn đạt mức cao.

Cơ cấu kết quả kinh doanh Q4-2025 so với cùng kỳ Q4-2024

Khoản mục	Q4-2025	Tỷ trọng/DT	Q4-2024	Tỷ trọng/DT	Thay đổi
Doanh thu thuần	4.418,0 tỷ	100%	6.368,5 tỷ	100%	📉 -30,6%
Giá vốn hàng bán	-918,9 tỷ	20,8%	-3.654,6 tỷ	57,4%	📉 -74,9%
Lợi nhuận gộp	785,2 tỷ	17,8%	2.714,0 tỷ	42,6%	📉 -71,1%
DT hoạt động tài chính	534,2 tỷ	12,1%	39,6 tỷ	0,6%	📈 +1.249%
Chi phí tài chính	-362,9 tỷ	8,2%	-153,1 tỷ	2,4%	📈 +137,0%
— Trong đó: Lãi vay	-1,5 tỷ	0,0%	-51,4 tỷ	0,8%	📉 -97,1%
Lãi/(lỗ) từ LDLK	42,4 tỷ	1,0%	15,7 tỷ	0,2%	📈 +170,1%
Chi phí bán hàng	-271,2 tỷ	6,1%	-639,1 tỷ	10,0%	📉 -57,6%
Chi phí QLDN	-167,7 tỷ	3,8%	-262,2 tỷ	4,1%	📉 -36,0%
LN trước thuế	566,9 tỷ	12,8%	1.733,1 tỷ	27,2%	📉 -67,3%
LNST	504,9 tỷ	11,4%	1.332,9 tỷ	20,9%	📉 -62,1%

Phân tích chi tiết:

Biên lợi nhuận gộp giảm sâu: Q4-2025 chỉ đạt 17,8%, giảm mạnh so với Q4-2024 (42,6%) và Q3-2025 (44,1%). Nguyên nhân có thể do cơ cấu sản phẩm bàn giao Q4-2025 thiên về phân khúc vừa túi tiền có biên lợi nhuận thấp hơn, hoặc ghi nhận doanh thu từ các dự án giai đoạn đầu với giá vốn cao.
Doanh thu tài chính đột biến: 534,2 tỷ VND — mức cao nhất trong lịch sử, tăng hơn 12 lần so với Q4-2024. Đây là yếu tố quan trọng bù đắp cho biên gộp thấp. Nguồn có thể đến từ thoái vốn công ty con/liên doanh hoặc lãi từ các khoản đầu tư tài chính.
Chi phí lãi vay giảm mạnh: Chỉ còn 1,5 tỷ (vs 51,4 tỷ Q4-2024), cho thấy NLG đã giảm đáng kể dư nợ vay hoặc tối ưu cấu trúc nợ.
Chi phí bán hàng và QLDN: Tổng 438,9 tỷ, giảm 51% so với cùng kỳ (901,3 tỷ), phần nào phản ánh quy mô bàn giao nhỏ hơn nhưng cũng cho thấy nỗ lực tối ưu chi phí.
Lãi từ liên doanh liên kết: Đạt 42,4 tỷ, tăng 170% YoY, cho thấy các dự án hợp tác đang ghi nhận kết quả tốt.

Xu hướng biên lợi nhuận gộp qua các quý

Quý	Q4-2023	Q1-2024	Q2-2024	Q3-2024	Q4-2024	Q1-2025	Q2-2025	Q3-2025	Q4-2025
Biên LN gộp	42,3%	42,3%	51,0%	34,6%	42,6%	32,0%	42,9%	44,1%	17,8%

Biên lợi nhuận gộp có xu hướng biến động mạnh giữa các quý, phụ thuộc lớn vào cơ cấu sản phẩm bàn giao. Mức 17,8% của Q4-2025 là ngoại lệ thấp, cần theo dõi liệu đây là yếu tố tạm thời hay xu hướng mới.

6. ĐIỂM NHẤN BẢNG CÂN ĐỐI KẾ TOÁN

Tổng tài sản đạt 26.565 tỷ VND tại Q4-2025, giảm 12,4% so với Q4-2024, chủ yếu do giảm mạnh hàng tồn kho. Hệ số nợ/vốn CSH cải thiện xuống 0,79 lần nhờ giảm nợ và tăng vốn chủ sở hữu.

Chỉ tiêu	Q4-2025	Q3-2025	QoQ	Q4-2024	YoY
Tổng tài sản	26.565 tỷ	28.387 tỷ	📉 -6,4%	30.318 tỷ	📉 -12,4%
Tài sản ngắn hạn	19.246 tỷ	24.964 tỷ	📉 -22,9%	27.549 tỷ	📉 -30,1%
— Tiền & tương đương tiền	6.814 tỷ	3.361 tỷ	📈 +102,7%	5.443 tỷ	📈 +25,2%
— Phải thu ngắn hạn	1.891 tỷ	2.542 tỷ	📉 -25,6%	2.797 tỷ	📉 -32,4%
— Hàng tồn kho	8.742 tỷ	17.917 tỷ	📉 -51,2%	18.061 tỷ	📉 -51,6%
Tài sản dài hạn	7.319 tỷ	3.423 tỷ	📈 +113,8%	2.769 tỷ	📈 +164,3%
— Tài sản cố định	108 tỷ	125 tỷ	📉 -14,1%	143 tỷ	📉 -24,6%
— BĐS đầu tư	445 tỷ	293 tỷ	📈 +51,8%	316 tỷ	📈 +40,9%
— Đầu tư TC dài hạn	5.038 tỷ	1.829 tỷ	📈 +175,6%	1.794 tỷ	📈 +180,8%
Tổng nợ phải trả	11.740 tỷ	14.020 tỷ	📉 -16,3%	15.749 tỷ	📉 -25,5%
— Nợ dài hạn	5.286 tỷ	7.016 tỷ	📉 -24,7%	5.523 tỷ	📉 -4,3%
Vốn chủ sở hữu	14.824 tỷ	14.367 tỷ	📈 +3,2%	14.569 tỷ	📈 +1,8%
— CĐ không kiểm soát	2.162 tỷ	4.551 tỷ	📉 -52,5%	4.894 tỷ	📉 -55,8%

Phân tích cấu trúc tài sản

Tỷ trọng tài sản ngắn hạn/tổng TS: 72,5% (Q4-2025), giảm từ 87,9% (Q3-2025) — cho thấy sự dịch chuyển đáng kể sang tài sản dài hạn.
Hàng tồn kho giảm mạnh 51,2% QoQ (từ 17.917 tỷ xuống 8.742 tỷ): đây là tín hiệu tích cực, phản ánh việc bàn giao dự án lớn trong Q4-2025, giải phóng vốn lưu động.
Tiền mặt tăng gấp đôi lên 6.814 tỷ — mức cao nhất trong 9 quý, cho thấy dòng tiền từ bàn giao đã được thu hồi tốt.
Đầu tư tài chính dài hạn tăng vọt từ 1.829 tỷ lên 5.038 tỷ (QoQ +175,6%), có thể liên quan đến tái cấu trúc sở hữu hoặc đầu tư vào các dự án mới.

Phân tích chất lượng nợ

Chỉ số	Q4-2025	Q3-2025	Q4-2024
Hệ số nợ/vốn CSH	0,79x	0,98x	1,08x
Hệ số nợ/tổng TS	44,2%	49,4%	51,9%
Nợ ngắn hạn (ước tính)	6.454 tỷ	7.004 tỷ	10.227 tỷ
Nợ dài hạn/Tổng nợ	45,0%	50,0%	35,1%
Tiền/Nợ ngắn hạn	1,06x	0,48x	0,53x

Nhận xét: Cấu trúc tài chính của NLG cải thiện rõ rệt tại Q4-2025:

Hệ số nợ/vốn CSH giảm từ 1,08x (Q4-2024) xuống 0,79x — mức lành mạnh nhất trong 2 năm.
Tỷ lệ tiền mặt/nợ ngắn hạn đạt 1,06x, cho thấy khả năng thanh toán ngắn hạn tốt.
Tổng nợ giảm 25,5% YoY, cho thấy NLG đang chủ động giảm đòn bẩy tài chính.

Điểm đáng lưu ý

Lợi ích cổ đông không kiểm soát giảm mạnh từ 4.551 tỷ (Q3-2025) xuống 2.162 tỷ (Q4-2025), giảm 52,5%. Đây là biến động lớn, có thể liên quan đến việc tái cấu trúc cổ phần tại các công ty con hoặc mua lại phần vốn góp từ đối tác.
Đầu tư tài chính dài hạn tăng đột biến (+3.210 tỷ QoQ), cần theo dõi chi tiết nguồn gốc — có thể liên quan đến hợp nhất hoặc tăng tỷ lệ sở hữu tại các dự án liên doanh.

7. KẾ HOẠCH ĐẦU TƯ TRỌNG ĐIỂM

[Không có dữ liệu]

8. Cơ cấu cổ đông

NLG chỉ ghi nhận 2 cổ đông lớn cá nhân, cả hai đều là lãnh đạo chủ chốt — cho thấy cơ cấu sở hữu tập trung cao vào nhóm sáng lập và ban điều hành. Tổng tỷ lệ nắm giữ của 2 cổ đông lớn này chiếm khoảng 15,3% vốn, trong khi phần lớn cổ phần còn lại phân tán ở nhóm nhà đầu tư tổ chức nước ngoài và cổ đông nhỏ lẻ.

Danh sách cổ đông lớn

Tên	Số cổ phiếu	Tỷ lệ (%)	Cập nhật
Nguyễn Xuân Quang (Chủ tịch HĐQT)	38.150.590	9,91%	11/11/2025
Trần Thanh Phong (Phó Chủ tịch HĐQT)	20.870.168	5,42%	18/12/2025
Tổng cổ đông lớn	59.020.758	~15,33%

Phân tích cơ cấu sở hữu

Sở hữu nội bộ cao: Chủ tịch Nguyễn Xuân Quang nắm gần 10% vốn, Phó Chủ tịch Trần Thanh Phong nắm 5,4%. Đây là mức sở hữu đáng kể, thể hiện cam kết gắn bó dài hạn của ban lãnh đạo.
Không có cổ đông chi phối tuyệt đối: Không có cổ đông nào nắm trên 10%, cho thấy quyền lực được phân bổ tương đối cân bằng giữa các nhóm cổ đông.
Cổ đông ngoại rút lui: Ibeworth Pte Ltd — từng là cổ đông lớn nắm giữ ~29,4 triệu cổ phiếu (khoảng 7,6%) — đã thoái vốn toàn bộ vào tháng 07/2025. Đây là sự kiện đáng chú ý nhất trong năm 2025 về mặt thay đổi cơ cấu sở hữu.
Nhóm quỹ ngoại: Các quỹ ngoại lớn như Norges Bank, Vietnam Enterprise Investments Ltd, Amersham Industries Ltd vẫn duy trì vị thế nhưng có xu hướng giảm sở hữu qua các giao dịch bán ròng trong năm 2025.
Nhóm nội bộ tăng tích lũy: Đáng chú ý, từ tháng 11-12/2025, ban lãnh đạo và người liên quan đã thực hiện loạt giao dịch mua vào lớn (ESOP và mua thêm cá nhân), gia tăng đáng kể tỷ lệ sở hữu.

Biến động cơ cấu sở hữu theo thời gian

Dữ liệu holdertime cho thấy các mốc cập nhật cổ đông từ 2013 đến 2022, nhưng chỉ ghi nhận thời điểm mà không có chi tiết danh sách cổ đông tại từng mốc. Các mốc ghi nhận gần nhất:

Thời điểm	Ghi chú
31/12/2022	Mốc cập nhật gần nhất trong dữ liệu lịch sử
31/12/2021	Cuối năm tài chính 2021
31/12/2020	Cuối năm tài chính 2020
17/02/2020	Cập nhật giữa kỳ
31/12/2018	Cuối năm tài chính 2018

Lưu ý: Dữ liệu holdertime chỉ chứa mốc thời gian, không có chi tiết thay đổi cổ đông tại từng mốc.

9. Giao dịch nội bộ / Cổ đông lớn

Xu hướng nổi bật nhất trong giai đoạn cuối 2025 đầu 2026 là làn sóng mua vào mạnh mẽ từ ban lãnh đạo, đặc biệt đợt ESOP tháng 11-12/2025, trong khi giao dịch bán lớn nhất đến từ việc Ibeworth Pte Ltd thoái vốn toàn bộ ~29,4 triệu cổ phiếu. Tính tổng thể năm 2025-2026, khối lượng bán ròng vẫn lớn hơn mua ròng chủ yếu do giao dịch thoái vốn quy mô lớn của Ibeworth.

Tổng hợp giao dịch 2025-2026

Chỉ tiêu	Giá trị
Tổng giao dịch	44 giao dịch
Giao dịch MUA	32 giao dịch — 21.300.278 cổ phiếu
Giao dịch BÁN	12 giao dịch — 38.538.866 cổ phiếu
Mua/Bán ròng	Bán ròng 17.238.588 cổ phiếu

Lưu ý: Nếu loại trừ giao dịch thoái vốn toàn bộ của Ibeworth Pte Ltd (-29.418.766 CP), khối nội bộ thực tế mua ròng +12.180.178 cổ phiếu.

Giao dịch nội bộ đáng chú ý (2025-2026)

Người GD	Quan hệ	Loại GD	KL đăng ký	KL thực hiện	Ngày TH	Ghi chú
Nguyễn Nam	—	Mua	1.000.000	1.000.000	11/03/2026	Mua thêm, nâng lên 6,78 triệu CP
Chad Ryan Ovel	Thành viên HĐQT	Mua	50.000	50.000	04/03/2026	Tổng sở hữu 113.000 CP
Quỹ ĐT CP Kinh tế Hiện đại VinaCapital	—	Mua	—	340.670	16/01/2026	Quỹ nội địa tích lũy
Trần Thanh Phong	Phó Chủ tịch HĐQT	Mua	1.108.643	1.108.643	18/12/2025	Nâng lên 20,87 triệu CP (5,42%)
Nguyễn Thanh Hương	Giám đốc Điều hành	Mua	135.000	135.000	18/12/2025	Mua mới, từ 0 CP
Nguyễn Thị Phượng	Giám đốc Nhân sự	Mua	45.000	45.000	18/12/2025	Nâng lên 69.801 CP
Cao Tấn Thạch	Thành viên HĐQT	Mua	225.000	225.000	18/12/2025	Nâng lên 4,38 triệu CP
Trần Thanh Phong	Phó Chủ tịch HĐQT	Mua	4.077.775	4.077.775	17/11/2025	Đợt mua lớn, ESOP
Cao Tấn Thạch	Thành viên HĐQT	Mua	857.185	857.185	13/11/2025	ESOP, nâng lên 4,15 triệu CP
Nguyễn Quang Đức	Kế toán trưởng	Mua	8.904	8.904	12/11/2025	Nâng lên 43.171 CP
Nguyễn Xuân Quang	Chủ tịch HĐQT	Mua	4.697.739	4.697.739	11/11/2025	Đợt mua lớn nhất, ESOP
Châu Ngọc Ánh Nguyệt	PT Quản trị công ty	Mua	24.487	24.487	14/11/2025	Nâng lên 118.668 CP
Nguyễn Xuân Quang	Chủ tịch HĐQT	Bán	-3.000.000	-3.000.000	10/10/2025	Giảm từ 36,5 xuống 33,5 triệu CP
CTCP Đầu tư Thái Bình	—	Bán	-2.500.000	-113.000	18/09/2025	Chỉ bán được 113K/2,5 triệu đăng ký
Ibeworth Pte Ltd	—	Bán	-29.418.766	-29.418.766	24/07/2025	Thoái vốn toàn bộ
Nguyễn Xuân Quang	Chủ tịch HĐQT	Bán	-2.000.000	-2.000.000	10/07/2025	Bán trước đợt mua lại ESOP
Norges Bank	—	Bán	—	-400.000	13/06/2025	Giảm sở hữu
Vietnam Enterprise Investments Ltd	—	Bán	—	-100.000	13/06/2025	Giảm sở hữu

Phân tích xu hướng mua/bán

Giai đoạn thoái vốn (T1-T10/2025):

Ibeworth Pte Ltd (liên quan đến Keppel Land) bán toàn bộ 29,4 triệu CP vào tháng 07/2025 — đây là sự kiện lớn nhất, phản ánh chiến lược thoái vốn của đối tác ngoại. Trước đó, Ibeworth đã bán 1,95 triệu CP vào tháng 01/2025.
Chủ tịch Nguyễn Xuân Quang bán tổng cộng 5 triệu CP trong giai đoạn tháng 07-10/2025, giảm sở hữu từ 38,5 triệu xuống 33,5 triệu CP.
Nhóm quỹ ngoại (Norges Bank, VEIL, Wareham, Hanoi Investments) cũng bán ròng trong giai đoạn T6-T8/2025.
CTCP Đầu tư Thái Bình liên tục đăng ký bán nhưng chỉ thực hiện được khối lượng nhỏ so với đăng ký.

Giai đoạn tích lũy mạnh (T11-T12/2025):

Đợt ESOP lớn với hàng loạt lãnh đạo và nhân sự chủ chốt mua vào đồng loạt.
Chủ tịch Nguyễn Xuân Quang mua lại 4,7 triệu CP (11/11/2025), bù lại phần lớn lượng đã bán.
Phó Chủ tịch Trần Thanh Phong tích lũy mạnh nhất: mua tổng cộng 5,19 triệu CP trong 2 đợt (11/2025 và 12/2025), nâng sở hữu từ 15,7 triệu lên 20,9 triệu CP.
Thành viên HĐQT Cao Tấn Thạch mua thêm 1,08 triệu CP qua 2 đợt.

Giai đoạn đầu 2026:

Giao dịch mua tiếp tục với Nguyễn Nam (1 triệu CP), Chad Ryan Ovel (50.000 CP), và Quỹ VinaCapital (340.670 CP).
Chưa ghi nhận giao dịch bán nào trong Q1/2026.

Nhận định chung: Việc ban lãnh đạo mua vào mạnh mẽ sau đợt Ibeworth thoái vốn là tín hiệu tích cực, cho thấy nhóm nội bộ tận dụng cơ hội giá để gia tăng sở hữu và thể hiện niềm tin vào triển vọng công ty.

Ban lãnh đạo

HĐQT của NLG có 9 thành viên với sự hiện diện đáng kể của các thành viên quốc tế, phản ánh chiến lược hợp tác quốc tế và quản trị theo chuẩn mực cao. Ban điều hành được dẫn dắt bởi Tổng Giám đốc Lucas Ignatius Loh Jen Yuh cùng đội ngũ giám đốc chức năng bao gồm cả nhân sự nước ngoài.

Hội đồng quản trị

Tên	Chức vụ	Sở hữu (CP)	Tỷ lệ (%)
Nguyễn Xuân Quang	Chủ tịch HĐQT	38.452.850	7,93%
Trần Thanh Phong	Phó Chủ tịch HĐQT	15.683.750	3,23%
Joseph Low Kar Yew	Thành viên HĐQT	0	0,00%
Ziang Tony Ngo	Thành viên HĐQT	0	0,00%
Chad Ryan Ovel	Thành viên HĐQT	0	0,00%
Cao Tấn Thạch	Thành viên HĐQT	3.288.189	0,68%
Ngian Siew Siong	Thành viên HĐQT	0	0,00%
Kenneth Michael Atkinson	Thành viên HĐQT	21.580	0,00%
Nguyễn Đức Thuấn	Thành viên HĐQT	0	0,00%

Ban Điều hành

Tên	Chức vụ
Lucas Ignatius Loh Jen Yuh	Tổng Giám đốc
Nguyễn Hoàng Vĩnh Viễn	Giám đốc Điều hành
Ng Joo Tong	Giám đốc Điều hành
Nguyễn Thị Phượng	Giám đốc Nhân sự
Chan Hong Wai	Giám đốc Tài chính

Bộ phận chức năng khác

Tên	Chức vụ
Nguyễn Quang Đức	Kế toán trưởng
Châu Ngọc Ánh Nguyệt	Phụ trách quản trị công ty

Nhận xét về ban lãnh đạo

Tính quốc tế hóa cao: 5/9 thành viên HĐQT là người nước ngoài (Joseph Low Kar Yew, Ziang Tony Ngo, Chad Ryan Ovel, Ngian Siew Siong, Kenneth Michael Atkinson). Tổng Giám đốc và một số Giám đốc điều hành cũng là người nước ngoài. Điều này phản ánh mối liên kết chiến lược với các đối tác quốc tế, đặc biệt từ khu vực Singapore và Malaysia.
Sở hữu tập trung ở nhóm sáng lập: Chủ tịch Nguyễn Xuân Quang (7,93%) và Phó Chủ tịch Trần Thanh Phong (3,23%) là hai người nắm cổ phần lớn nhất trong HĐQT. Thành viên HĐQT Cao Tấn Thạch cũng nắm 3,29 triệu CP (0,68%).
Dữ liệu sở hữu của HĐQT trong bảng leader được cập nhật đến 21/01/2025, chưa phản ánh các giao dịch mua vào lớn trong T11-T12/2025 (sau ESOP, tỷ lệ sở hữu thực tế của Chủ tịch là ~9,9% và Phó Chủ tịch là ~5,4% theo dữ liệu holders mới hơn).

10. Quan điểm các CTCK / Analyst Coverage

10.1 Tổng hợp khuyến nghị

Trong 12 tháng gần nhất, NLG nhận được 100% khuyến nghị MUA từ các công ty chứng khoán. Không có báo cáo nào đưa ra khuyến nghị Trung lập hay Bán, cho thấy sự đồng thuận cực kỳ mạnh mẽ về triển vọng tích cực của cổ phiếu này.

Tháng	Mua	Trung lập
03/2026	1	0
02/2026	4	0
12/2025	2	0
11/2025	3	0
10/2025	1	0
09/2025	1	1
08/2025	2	3
07/2025	1	0
06/2025	1	0
05/2025	4	0

Nhận xét: Từ tháng 10/2025 trở đi, NLG chỉ nhận khuyến nghị MUA tuyệt đối. Giai đoạn tháng 8-9/2025 có một số khuyến nghị Trung lập nhưng đã được nâng cấp sau khi KQKD Q3/2025 vượt kỳ vọng.

10.2 Giá mục tiêu và upside

Với giá hiện tại 26.400 VND (ngày 13/03/2026), các CTCK đưa ra dải giá mục tiêu từ 35.200 - 52.100 VND, tương ứng upside từ +33% đến +97%.

Chỉ tiêu	Giá trị
Giá hiện tại	26.400 VND
Giá MT thấp nhất	35.200 VND (SSI)
Giá MT trung bình (5 BC gần nhất)	39.854 VND
Giá MT cao nhất	52.100 VND (Vietcap)
Upside trung bình	~51%

10.3 Dự phóng KQKD đồng thuận

Chỉ tiêu	2025A	2026F	2027F
Doanh thu thuần (tỷ)	5.645	5.458	5.314
Tăng trưởng DTT	-21,6%	-3,3%	-2,7%
LNST (tỷ)	701	710	743
Tăng trưởng LNST	+35,4%	+1,2%	+4,8%
PE Forward	-	18,0x	17,2x

Nhận xét: Đồng thuận cho thấy doanh thu có thể giảm nhẹ trong 2026-2027 do hiệu ứng nền cao từ các dự án lớn bàn giao trong 2024-2025, nhưng LNST vẫn tăng nhẹ nhờ biên lợi nhuận cải thiện. PE forward quanh 17-18x là mức hấp dẫn so với trung bình ngành BĐS dân cư.

10.4 Luận điểm chính từ từng CTCK

VCBS (06/03/2026) - MUA, Giá MT: 38.768 VND (+47%)

“Định giá hấp dẫn, triển vọng tích cực” VCBS đánh giá NLG đang giao dịch tại mức định giá hấp dẫn so với giá trị nội tại, với triển vọng tích cực từ việc triển khai các dự án lớn như Izumi City và Paragon Đại Phước. VCBS nhấn mạnh quyền sử dụng đất đã sẵn sàng và tiến độ pháp lý thuận lợi sẽ là động lực chính trong năm 2026.

SSI (25/02/2026) - MUA, Giá MT: 35.200 VND (+33%)

“Vững vàng trước biến động thị trường” SSI đánh giá NLG có nền tảng tài chính vững chắc để vượt qua giai đoạn biến động của thị trường BĐS. Với LNST dự phóng 668 tỷ VND cho 2026, SSI thận trọng hơn đồng thuận nhưng vẫn duy trì khuyến nghị MUA. SSI nhấn mạnh ưu thế quỹ đất lớn tại phía Nam và chiến lược phát triển nhà ở trung cấp phù hợp với nhu cầu thị trường.

BSC (12/02/2026) - MUA, Giá MT: 40.200 VND (+52%)

“Cập nhật KQKD Q4/2025” BSC lạc quan nhất về tăng trưởng lợi nhuận, dự phóng LNST 2026 đạt 868 tỷ VND (+23,8% YoY) - cao nhất trong các CTCK. BSC đánh giá cao việc Nam Long hoàn thành bàn giao các block cuối cùng của Southgate và bắt đầu ghi nhận doanh thu từ Izumi City Phase 1, đồng thời Paragon Đại Phước sẽ mở bán trong 2026 tạo nguồn doanh số mới.

ACBS (12/02/2026) - MUA, Giá MT: 40.800 VND (+55%)

“Cập nhật NLG” ACBS dự phóng LNST 2026 đạt 681 tỷ VND, giảm nhẹ -2,9% YoY do chưa ghi nhận nhiều từ Izumi City. Tuy nhiên, ACBS duy trì giá mục tiêu cao 40.800 VND nhờ đánh giá RNAV của quỹ đất lớn chưa khai thác tại Long An, Cần Thơ và TP.HCM, cho thấy giá trị nội tại chưa được phản ánh trong giá cổ phiếu hiện tại.

ABS (24/02/2026) - MUA, Giá MT: 44.100 VND (+67%)

“Doanh số bán hàng đạt mức cao kỷ lục” ABS nhấn mạnh doanh số bán hàng của NLG đạt kỷ lục trong năm 2025, phản ánh sức hút của các dự án Izumi City và Southgate. Với LNST dự phóng 710 tỷ VND (+1,2% YoY), ABS kỳ vọng việc ghi nhận doanh thu từ các dự án này sẽ duy trì mức lợi nhuận ổn định, đồng thời quỹ đất 681 ha chưa phát triển là động lực tăng trưởng dài hạn.

10.5 Các động lực tăng trưởng (Catalysts)

Dựa trên tổng hợp các báo cáo phân tích, các động lực chính bao gồm:

Dự án Izumi City (Đồng Nai): Dự án trọng điểm với quy mô ~170 ha, Phase 1 đã mở bán thành công với tỷ lệ hấp thụ cao. Ghi nhận doanh thu bắt đầu từ 2025-2026 sẽ là động lực chính.
Paragon Đại Phước (Nhơn Trạch, Đồng Nai): Dự án mới được kỳ vọng mở bán trong 2026, bổ sung nguồn doanh số lớn cho NLG. Pháp lý đã cơ bản hoàn thiện.
Southgate (TP.HCM): Các block cuối cùng đang được bàn giao, đóng góp trực tiếp vào doanh thu 2025-2026.
Quỹ đất lớn chưa khai thác: NLG sở hữu ~681 ha quỹ đất tại TP.HCM, Long An, Cần Thơ, Hải Phòng - chưa được phản ánh đầy đủ trong giá cổ phiếu. Đây là ưu thế cạnh tranh lớn so với các chủ đầu tư khác.
Môi trường chính sách hỗ trợ: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS mới có hiệu lực từ 08/2024, tạo hành lang pháp lý thuận lợi cho các dự án nhà ở thương mại.
Phân khúc nhà ở trung cấp: NLG tập trung vào phân khúc nhà ở giá tầm trung (1,5-3 tỷ VND/căn) - phân khúc có nhu cầu lớn nhất và ít bị ảnh hưởng bởi biến động thị trường.

10.6 Rủi ro chính

Rủi ro pháp lý dự án: Tiến độ cấp phép các dự án mới (đặc biệt Paragon Đại Phước) có thể bị chậm hơn dự kiến, ảnh hưởng đến kế hoạch mở bán và ghi nhận doanh thu.
Rủi ro lãi suất và tín dụng: Lãi suất cho vay mua nhà tăng có thể ảnh hưởng đến sức mua của người mua nhà, đặc biệt phân khúc trung cấp.
Rủi ro thị trường BĐS chung: Thị trường BĐS phía Nam vẫn chưa hồi phục đồng đều, một số khu vực còn khó khăn về thanh khoản.
Rủi ro pha loãng: NLG có thể phát hành thêm cổ phiếu để huy động vốn cho các dự án mới, ảnh hưởng đến EPS.
Rủi ro ghi nhận doanh thu: Tiến độ xây dựng và bàn giao chậm có thể ảnh hưởng đến thời điểm ghi nhận doanh thu theo IFRS.
Áp lực chi phí tài chính: Quy mô nợ vay lớn (tổng nợ ~60% tổng tài sản) tạo áp lực chi phí lãi vay trong môi trường lãi suất chưa giảm nhiều.

11. Bảng tổng hợp báo cáo phân tích

Ngày	CTCK	Tiêu đề	Khuyến nghị	Giá MT	Upside	LNST DP (tỷ)	PE Fwd	Tài liệu
06/03/2026	VCBS	Định giá hấp dẫn, triển vọng tích cực	MUA	38.768	+46,8%	-	-	PDF
25/02/2026	SSI	Vững vàng trước biến động thị trường	MUA	35.200	+33,3%	668	18,4x	PDF
24/02/2026	ABS	Doanh số bán hàng đạt mức cao kỷ lục	MUA	44.100	+67,0%	710	18,4x	PDF
12/02/2026	BSC	Cập nhật KQKD Q4/2025	MUA	40.200	+52,3%	868	19,2x	PDF
12/02/2026	ACBS	Cập nhật NLG	MUA	40.800	+54,5%	681	19,2x	PDF
08/12/2025	KBSV	Duy trì triển vọng tích cực	MUA	45.600	+72,7%	621	23,8x	PDF
03/12/2025	SSI	Nắm bắt xu hướng, Liên tục triển khai, Gia tốc tăng trưởng	MUA	42.500	+61,0%	705	21,0x	PDF
24/11/2025	ACBS	Báo cáo cập nhật	MUA	47.000	+78,0%	715	20,7x	PDF
14/11/2025	Vietcap	Izumi City và Paragon dự kiến sẽ thúc đẩy tăng trưởng mạnh	MUA	52.100	+97,3%	710	21,2x	PDF
07/11/2025	SBBS	NLG ghi nhận sự hồi phục mạnh trong 9T2025 nhờ Southgate	MUA	43.750	+65,7%	696	21,2x	PDF

Tổng kết đồng thuận

Khuyến nghị: 10/10 báo cáo khuyến nghị MUA (100%)
Giá mục tiêu trung bình: ~42.002 VND (upside ~59% so với giá 26.400 VND)
LNST dự phóng 2026 trung bình: ~710 tỷ VND (trong khoảng 621-868 tỷ)
PE Forward trung bình: ~19,5x

Nhận định: Có sự đồng thuận rất mạnh từ các CTCK về triển vọng tích cực của NLG. Giá cổ phiếu hiện tại 26.400 VND đang giao dịch thấp hơn đáng kể so với giá mục tiêu thấp nhất (35.200 VND của SSI), cho thấy thị trường chưa phản ánh đầy đủ giá trị nội tại của công ty. Các động lực chính đến từ việc ghi nhận doanh thu các dự án lớn (Izumi City, Southgate, Paragon) và quỹ đất dự trữ phong phú ~681 ha. Rủi ro chính nằm ở tiến độ pháp lý và khả năng hấp thụ của thị trường.

12. TỔNG HỢP LUẬN ĐIỂM ĐẦU TƯ

Điểm mạnh / Catalyst

Quỹ đất chiến lược ~681 ha chưa khai thác tại TP.HCM, Long An, Cần Thơ, Hải Phòng — đây là tài sản “ẩn” chưa được phản ánh trong giá cổ phiếu, tạo dư địa tăng trưởng dài hạn vượt trội so với hầu hết các doanh nghiệp BĐS cùng ngành.
Pipeline dự án mạnh 2026-2027: Izumi City Phase 1 bắt đầu ghi nhận doanh thu, Paragon Đại Phước dự kiến mở bán 2026, Southgate hoàn tất bàn giao — tạo nguồn doanh thu đa dạng và liên tục.
Cải thiện cấu trúc tài chính rõ rệt: Hệ số nợ/vốn CSH giảm từ 1,08x xuống 0,79x, tiền mặt tăng gấp đôi lên 6.814 tỷ, tỷ lệ tiền/nợ ngắn hạn đạt 1,06x — sức khỏe tài chính tốt nhất trong 2 năm.
Ban lãnh đạo mua vào mạnh mẽ: Loạt ESOP và mua cá nhân T11-12/2025 với khối lượng mua ròng +12,2 triệu CP (loại trừ Ibeworth), đặc biệt Phó Chủ tịch tích lũy 5,19 triệu CP — tín hiệu niềm tin nội bộ rất cao.
100% đồng thuận MUA từ 10 CTCK, giá mục tiêu trung bình 42.002 VND (upside ~59%), cho thấy giá hiện tại 26.400 VND đang bị định giá thấp đáng kể.
Phân khúc trung cấp có nhu cầu cao: Tập trung vào nhà ở 1,5-3 tỷ/căn — phân khúc ít bị ảnh hưởng bởi biến động thị trường và được hỗ trợ bởi khung pháp lý mới.

Rủi ro cần lưu ý

Biên lợi nhuận gộp Q4-2025 giảm sâu xuống 17,8% — mức thấp nhất 9 quý. Nếu đây là xu hướng mới (do chuyển sang bàn giao phân khúc giá rẻ hơn), biên lợi nhuận dài hạn có thể bị thu hẹp.
Doanh thu phụ thuộc lớn vào tiến độ bàn giao: Q4-2025 chiếm 84,9% DT cả năm — rủi ro tập trung rất cao, dễ bị ảnh hưởng bởi trễ tiến độ.
Ibeworth thoái vốn toàn bộ — đối tác chiến lược Keppel Land rút lui có thể ảnh hưởng đến nguồn lực quản lý và uy tín quốc tế.
Doanh thu tài chính Q4-2025 đột biến 534 tỷ — nguồn thu không bền vững, nếu không lặp lại sẽ tạo nền so sánh bất lợi cho 2026.
Rủi ro pháp lý và tiến độ: Paragon Đại Phước chậm cấp phép sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến kế hoạch mở bán 2026.

Chỉ số cần theo dõi

Chỉ số	Mức hiện tại	Theo dõi
Biên LN gộp	17,8% (Q4-2025)	Xem Q1-2026 có phục hồi về >35% không
Hàng tồn kho	8.742 tỷ	Giảm = bàn giao tốt; tăng = tích lũy dự án mới
Tiền mặt	6.814 tỷ	Duy trì >5.000 tỷ = thanh khoản tốt
Nợ/VCSH	0,79x	Duy trì <1,0x = an toàn
Giao dịch nội bộ	Mua ròng Q1/2026	Tiếp tục mua = tín hiệu tích cực
Tiến độ Paragon	Chờ mở bán 2026	Mốc quyết định cho câu chuyện tăng trưởng

Nhận định tổng quan

NLG đang ở vị thế hấp dẫn với giá cổ phiếu 26.400 VND thấp hơn 33% so với giá mục tiêu thấp nhất (SSI: 35.200 VND) và thấp hơn 59% so với đồng thuận (42.002 VND). Cấu trúc tài chính đã cải thiện đáng kể sau Q4-2025 với tiền mặt dồi dào, nợ giảm mạnh, và hàng tồn kho giải phóng. Ban lãnh đạo thể hiện niềm tin cao qua hoạt động mua vào tích cực.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần lưu ý biên lợi nhuận gộp suy giảm mạnh trong Q4-2025 và sự phụ thuộc vào doanh thu tài chính đột biến. Câu chuyện tăng trưởng 2026 phụ thuộc chủ yếu vào tiến độ mở bán Paragon Đại Phước và ghi nhận doanh thu Izumi City Phase 1.

Với quỹ đất 681 ha chưa khai thác và pipeline dự án rõ ràng, NLG có tiềm năng tăng trưởng dài hạn tốt, nhưng cần kiên nhẫn chờ các catalyst hiện thực hóa trong 2026-2027.

Báo cáo này được tạo tự động từ dữ liệu WiData/Wichart ngày 14/03/2026. Đây là tài liệu tham khảo, không phải khuyến nghị đầu tư. Nhà đầu tư cần tự đánh giá và chịu trách nhiệm với quyết định đầu tư của mình.

🪴ttuan's garden